Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier

JurisdictionFrance
Publication au Gazette officielJORF n°240 du 14 octobre 2005
Record NumberJORFTEXT000000264906
Date de publication14 octobre 2005
CourtMINISTERE DE L'ECONOMIE, DES FINANCES ET DE L'INDUSTRIE
ELIhttps://www.legifrance.gouv.fr/eli/rapport/2005/10/14/ECOX0500216P/jo/texte


Monsieur le Président,
La présente ordonnance est prise en application de l'article 50 de la loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie, qui habilite le Gouvernement à définir par ordonnance le régime juridique d'organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI), à l'exception de leur régime fiscal, ainsi que les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif dans l'immobilier.
Ce nouveau véhicule vient compléter et moderniser l'offre de produits d'épargne immobilière à l'attention des particuliers, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), du fait de leurs caractéristiques, s'adressant à un public spécifique. Les OPCI ont en outre pour objet d'offrir un produit d'investissement dans l'immobilier à destination des investisseurs institutionnels, à l'image des produits analogues existants déjà à l'étranger (notamment en Allemagne, au Luxembourg et en Italie).
La création des organismes de placement collectif dans l'immobilier est un facteur de modernisation de la Place de Paris qui devrait lui permettre de jouer un rôle prépondérant en matière immobilière, offrant à la fois des sociétés foncières cotées (SIIC) et des instruments de gestion collective immobilière (OPCI).
L'OPCI est d'abord un produit destiné au grand public dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM). De nombreuses règles visent à en assurer la liquidité nécessaire.
De manière générale, les OPCI peuvent prendre la forme soit de fonds de placement immobilier (FPI), soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV). Les premiers se verront appliquer la fiscalité immobilière tandis que les seconds seront soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.
Les fonds de placement immobilier présentent des caractéristiques proches des actuelles SCPI, afin de favoriser une migration des porteurs de parts de SCPI vers les OPCI. Quant aux SPPICV, au-delà des particuliers, elles visent également la clientèle des investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d'assurance-vie. Si l'OPCI investit par principe majoritairement dans des actifs immobiliers, l'objectif est néanmoins de lui conférer une liquidité importante. Cette caractéristique, inhérente aux organismes de placement collectif, permettra aux OPCI d'avoir vocation à être éligibles à l'actif des investisseurs institutionnels, et notamment des compagnies d'assurance.
Dans tous les cas, l'OPCI devra comporter un ratio d'au moins 60 % d'actifs immobiliers. Ce ratio, nettement inférieur à celui qui prévaut actuellement pour les SCPI (celles-ci doivent être investies à 95 % en actifs immobiliers), permettra à l'OPCI d'être beaucoup plus liquide que ces dernières. Les actifs immobiliers que pourront acquérir les OPCI diffèrent selon la forme de l'OPCI (fonds de placement immobilier ou SPPICV), du fait de la différence des régimes fiscaux applicables.
Dans le cas de l'OPCI fonds, les actifs immobiliers seront constitués d'immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers (sociétés civiles immobilières pour l'essentiel en pratique). Comme pour les actuelles SCPI, ce produit s'adresse à des souscripteurs à la recherche de revenus réguliers bénéficiant d'une fiscalité favorable, à l'image de la fiscalité immobilière.
Dans le cas de l'OPCI société, seront en plus admissibles les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l'étranger) aux côtés des immeubles et des parts de sociétés non cotées, ce socle immobilier « non coté » devant représenter au moins 51 % de l'actif de l'OPCI. L'inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permettra d'offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.
Ce nouveau dispositif se veut également protecteur des porteurs de parts et actionnaires des OPCI. Ainsi, afin d'éviter une crise grave de liquidité, suite à un retrait brutal d'un investisseur détenant une forte participation dans l'OPCI, un mécanisme de suspension des rachats est prévu. Lorsqu'un porteur ou actionnaire détenant plus de 20 % des parts ou actions de l'OPCI demande le rachat de ses parts ou actions au-delà d'un seuil, ce rachat peut être suspendu dans les conditions prévues par le règlement général de...

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