LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (1)

 
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L'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté,Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :

Titre Ier : ADAPTATION DU RÉGIME DES BAUX COMMERCIAUX

ARTICLE 1

L'article L. 145-2 du code de commerce est ainsi modifié : 1° La seconde phrase du II est supprimée ; 2° Il est ajouté un III ainsi rédigé : « III.-En cas d'exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en application du premier alinéa de l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, le bail du local ou de l'immeuble demeure soumis au présent chapitre. « Le défaut d'exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu au même article L. 214-2 pour sa rétrocession à un nouvel exploitant. »

ARTICLE 2

L'article L. 145-4 du même code est ainsi modifié :1° Le deuxième alinéa est ainsi modifié :

  1. Les mots : « à défaut de convention contraire, » sont supprimés ;b) Est ajoutée une phrase ainsi rédigée :« Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. » ;2° L'avant-dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée :« Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur. »

    ARTICLE 3

    I.-L'article L. 145-5 du même code est ainsi modifié : 1° Le premier alinéa est ainsi modifié :

  2. Le mot : « deux » est remplacé par le mot : « trois » ; b) Est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. » ; 2° Au deuxième alinéa, après le mot : « durée », sont insérés les mots : «, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance » ; 3° Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés : « Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » II.-Pour les baux conclus en application du premier alinéa de l'article L. 145-5 du code de commerce avant l'entrée en vigueur de la présente loi, les deux derniers alinéas du même article, dans leur rédaction résultant de la présente loi, s'appliquent à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

    ARTICLE 4

    Après l'article L. 145-5 du code de commerce, il est inséré un article L. 145-5-1 ainsi rédigé :

    Art. L. 145-5-1.-N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

    ARTICLE 5

    Les articles L. 145-13, L. 145-23, L. 911-10, L. 921-10 et L. 951-9 du même code sont abrogés.

    ARTICLE 6

    1. - A l'article L. 145-15 du même code, les mots : « nuls et de nul effet » sont remplacés par les mots : « réputés non écrits ».II. - L'article L. 145-16 du même code est ainsi modifié :1° Au premier alinéa, le mot : « nulles » est remplacé par les mots : « réputées non écrites » ;2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :« En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. » ;3° Au dernier alinéa, les mots : « , de fusion ou d'apport » sont remplacés par les mots : « ou dans les cas prévus au deuxième alinéa ».

      ARTICLE 7

      Après l'article L. 145-16 du même code, il est inséré un article L. 145-16-1 ainsi rédigé :

      Art. L. 145-16-1. - Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

      ARTICLE 8

      Après l'article L. 145-16 du même code, il est inséré un article L. 145-16-2 ainsi rédigé :

      Art. L. 145-16-2. - Si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

      ARTICLE 9

    2. - Aux première et seconde phrases du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, les mots : « de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, » sont supprimés.II. - Au troisième alinéa de l'article L. 145-38 du même code, les mots : « de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, » sont supprimés.

      ARTICLE 10

      L'article L. 145-35 du même code est ainsi modifié :1° Le début de la première phrase du premier alinéa est ainsi rédigé : « Les litiges nés de l'application des articles L. 145-34 et L. 145-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux peuvent être soumis? (le reste sans changement). » ;2° Au deuxième alinéa, les mots : « le juge est saisi » sont remplacés par les mots : « la juridiction est saisie » et le mot : « il » est remplacé par le mot : « elle ».

      ARTICLE 11

      La section 6 du chapitre V du titre IV du livre Ier du même code est ainsi modifiée :1° L'article L. 145-34 est complété par un alinéa ainsi rédigé :« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » ;2° Le troisième alinéa de l'article L. 145-38 est complété par une phrase ainsi rédigée :« Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » ;3° L'article L. 145-39 est complété par une phrase ainsi rédigée :« La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

      ARTICLE 12

      Le premier alinéa de l'article L. 145-38 du même code est complété par une phrase ainsi rédigée :« La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. »

      ARTICLE 13

      I.-Après la section 6 du chapitre V du titre IV du livre Ier du même code, est insérée une section 6 bis ainsi rédigée :

      « Section 6 bis « De l'état des lieux, des charges locatives et des impôts

      « Art. L. 145-40-1.-Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. « Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. « Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.

      « Art. L. 145-40-2.-Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. « Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : « 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; « 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. « Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout...

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